Modèle promesse de bail rural

L`établissement d`un bail à long terme est un excellent moyen de faciliter la conservation parce qu`il assure la sécurité de l`exploitant agricole que les investissements réalisés dans le sol aujourd`hui bénéficieront à ce même exploitant à l`avenir. En outre, pour que l`exploitant agricole soit admissible au programme d`intendance de la conservation (CSP) de l`USDA, il doit avoir le contrôle du terrain pour les cinq années complètes d`un contrat de CSP. Les exploitants agricoles doivent également démontrer le contrôle des terres pour les contrats du programme d`encouragement de la qualité de l`environnement (EQIP), qui varient en longueur de un à dix ans. Certains baux flexibles utilisent le rendement moyen du comté selon les estimations de l`USDA. Cela évite la question de savoir comment mesurer la production réelle et élimine l`influence qui, au-dessus ou au-dessous de la capacité de gestion moyenne, a sur les rendements. Cependant, les rendements moyens du Département national de statistique agricole (NASS) de l`USDA ne sont généralement annoncés qu`en mars de chaque année. Les fluctuations des marchés et les rendements incertains font qu`il est difficile d`arriver à un taux de location en espèces équitable avant chaque campagne agricole. Pour remédier à ce problème, certains propriétaires et locataires utilisent des contrats de location flexibles dans lesquels le loyer n`est déterminé qu`après la récolte de la récolte. Le taux de location définitif est basé sur les prix réels et/ou les rendements atteints chaque année. L`enquête sur la propriété et l`occupation des terres agricoles de l`Iowa 2017 a montré que les baux flexibles représentaient 18 pour cent de tous les baux de rente en Iowa. Les baux flexibles présentent les avantages suivants: l`ASL ne précise plus que, dans le cadre d`un contrat de location où le risque de rendement est partagé entre le locataire et le propriétaire foncier, les paiements de l`USDA pour lesquels l`exploitation peut être admissible doivent être partagés dans la même proportion que le Risque. Tous les paiements sont maintenant versés au locataire. Dans de tels cas, ces paiements peuvent être inclus dans les estimations des recettes brutes utilisées pour déterminer le montant du loyer dû.

Certains d`entre eux sont assez sauvages et expérimentaux, certains d`entre eux sont très simples. Nous les avons choisis parce qu`ils semblent travailler sur le terrain, dans la pratique. Si vous avez entendu parler d`autres façons merveilleuses agriculteurs que vous connaissez ont gagné la tenure foncière durable, s`il vous plaît écrivez-nous et nous allons enquêter sur leur stratégie. Certains accords flexibles offrent un prix fixe par boisseau multiplié par le rendement moyen du maïs pour ce champ. (Exemple de maïs: $1 fois le rendement moyen, soit 150 boisseaux par acre, produit un loyer en espèces de $150 par acre.) Cela soulage le propriétaire foncier du risque de commercialisation et de production et lie le prix de loyer à la capacité productive de chaque champ, ce qui est bon pour le locataire. Si les tendances se poursuivent, les prix des loyers fonciers pour 2015 seront probablement inférieurs à l`an dernier. Avec la plupart des prix des récoltes bien en dessous des valeurs moyennes de cinq ans, les propriétaires fonciers doivent reconnaître que les valeurs de location des terres agricoles doivent refléter une perspective légèrement conservatrice du revenu des récoltes pour cette année. Pour voir l`exemple de baux de loyer flexibles, ou pour mieux comprendre et calculer les variables dans un bail flexible, vous voudrez peut-être utiliser l`un des outils de budget qui sont situés sur le Michigan State University Extension, Cabinet site Web. Vous pouvez également trouver le plus actuel “Michigan Farm Land Values and location rate Survey”. Une feuille de calcul interactive pour analyser les contrats de location de fermes flexibles est disponible sur le site Web de AG Decision Maker à: www.extension.iastate.edu/agdm/wholefarm/xls/c2-21flexiblerentanalysis.xlsx. Un bail peut être un tremplin dans le processus de transition agricole, après quoi l`agriculteur débutant est prêt à acheter la terre. Il y a quelques façons de se préparer à une éventuelle vente sortant d`un bail à long terme.

Le contrat de location peut inclure une option d`achat, dans laquelle le propriétaire foncier et le locataire fixer un prix d`achat à l`avance et les paiements de loyer effectués au cours de la période de location peut compter vers un acompte.